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2億円の不動産でも相続税がかからない?~小規模宅地等の特例

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不動産を所有している方、特に都市部に住んでいる方にとっては、将来の相続税に戦々恐々としているかもしれません。

相続税は、相続財産のうち基礎控除額(3,000万円+600万円×相続人の数)を超えた部分に対して課税されます。

そのため、最低でも3,600万円(相続人が1人)以上の資産がある方は、相続税の課税対象となる可能性があるということになります。

都市部であれば、路線価でも4,000~5,000万円の評価額となる不動産を所有している、といったことは珍しいことではありません。

しかし、『一定の条件を満たせば』という条件つきではありますが、評価額が2億円程度までの不動産であれば無税、あるいは相続税額を大幅に減らすことができる制度があります。

それが『小規模宅地等の特例』です。

小規模宅地等の特例が適用できる最もよい方法

まず、小規模宅地等の特例の概要は、330平方メートル以内の宅地を、亡くなった方と同居していた親族が相続した場合に、不動産の評価額が8割減で評価されるというものです。

330平方メートルというのは約100坪となります。都市部でこれだけ広い宅地を所有している方というのは、そう多くないでしょう。

ここでポイントとなるのは、『亡くなった方と同居していた親族が相続』という点です。

この条件を満たすことができると、2億円の不動産の評価額が4,000万円となり、相続税がかかるギリギリのラインとなります。

ただ、もし相続人が3人いれば、少なくとも不動産に対しての相続税はかからなくなるのです。

小規模宅地等の特例を受ける最もよい方法は2世帯住宅にすること

小規模宅地等の特例を受ける最もよい条件は2世帯住宅です。

2世帯住宅であれば、上記のポイントとなる『亡くなった方と同居していた親族が相続』という問題をクリアすることができます。

ただ、親と同居という点で引っかかる方が多いかもしれませんが、この小規模宅地等の特例は、いわゆる完全分離型(玄関が別で両家が行き来できない形)の2世帯住宅も対象となるのです。

以前は玄関や住宅の一部が共同となっていないと適用できず、完全分離型の2世帯住宅は対象となりませんでした。

しかし税制改正により、現在は完全分離型の2世帯住宅でも小規模宅地等の特例が適用できるようになっています。

完全分離型でも可能となれば、親と同居するという選択も少しハードルが下がるかもしれません。

親が老人ホームなどに入居しても適用が可能

小規模宅地等の特例は、原則として被相続人(亡くなった方)と相続人が同居(完全分離型2世帯住宅でも可)していることが条件です。

そのため、以前は親が老人ホームなどに入居した場合には特例が適用できませんでした。

こうしたケースについても税制改正によって、介護が必要な親が老人ホームなどに入居して亡くなった場合でも適用が可能となっています。

この点も2世帯住宅のハードルが下がることにつながるのではないでしょうか。

同居していなくても特例を受けられるケースもある

小規模宅地等の特例は、原則として被相続人と相続人が同居していることが主な条件です。

ただし、親と同居していなくても、この特例が使える場合があります。その要件は次のようなケースです。

  • 被相続人(亡くなった方)と同居している法定相続人がいないこと
  • 相続人が3年以上賃貸住宅に住んでいること(これまで居住用の持ち家を所有したことがない人)

つまり、相続人が賃貸住宅に居住していて持ち家がなく、親の家を引き継いで居住すれば特例が適用できるということになります。

例えば、一人暮らしの親が住んでいた家を、持ち家のない相続人が引き継いで居住するというのが典型的なケースです。

この制度は『家なき子制度』とも呼ばれています。

家なき子制度は要件が厳しくなった

ただし、この家なき子制度については、平成30年の税制改正で要件が厳しくなりました。

改正後の要件は次のようになっています。

  • 相続開始前の3年以内に3親等の親族等が所有する家屋に居住したことがある者
  • 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

少し難しい言い回しになっていますが、例えば自分名義の家は持っていなくても、配偶者名義の家に住んでいた人は対象外となります。

また、過去に持ち家を購入したことがない、ということも要件となります。

これは、持ち家があるにもかかわらず、特例を受けるために自分名義の家を配偶者名義に変えて特例を受けるといった『脱法行為』が横行したためです。

家なき子制度は本来の趣旨に沿った活用を

この家なき子制度は、税制改正で要件が厳しくなったとはいえ、持ち家がない普通の相続人にとってはとてもありがたい制度といえます。

制度本来の趣旨に沿って活用できれば、相続税がかからない、あるいは相続税額を大幅に圧縮したうえで不動産を相続することができます。

家なき子制度の対象となる方は、ぜひ活用していきましょう。

なお、小規模宅地等の特例を適用するためには申告が必要となります。相続税の申告は複雑な処理が必要であり、自分で行うのは困難であることがほとんどです。

当事務所では、相続手続きに精通した税務の専門家と連携して相談を承っております。疑問点や不安な点があれば、お気軽にご相談ください。

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著者行政書士プロフィール

1971年埼玉県狭山市出身。平成18年1月、埼玉県川越市に行政書士鈴木法務事務所を開業。埼玉県行政書士会川越支部所属・同支部理事。
開業当初より遺言書作成・遺産相続手続きを中心とした分野を専門として取り組み、事務所を構える埼玉県川越市を中心とした地域密着型の業務で、遺言書作成・遺産相続手続きの専門家として大きな信頼を得ている。
【事務所】〒350-1163 埼玉県川越市四都野台21-20 2F
【TEL】049-293-1091(10:00~19:00)

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