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節税に知っておきたい~相続した不動産の売却に使える3つの特例

よくわかる相続と遺言書のマニュアル|埼玉県川越市の行政書士鈴木法務事務所 相続税・贈与
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不動産を相続で取得し、その不動産を売却したいといった場合には、様々な税金が課せらます。

その中でも、不動産を売却などした際の譲渡所得税・住民税といった税金は、思っていたよりも高くなることが多いものです。

相続した不動産の売却に際して、できる限り譲渡所得税や住民税を抑えることができる方法としては、各種の特例を利用する方法があります。

相続した不動産の売却に関しては、3つの特例を適用できるかどうかを検討してみましょう。

相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

この特例は、相続により取得した不動産などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に相続税額のうち、一定額を譲渡資産の取得費に加算できるものです。

特例を受けるための要件

  • 相続や遺贈で財産を取得した人
  • 相続財産に相続税が課税されていること
  • 被相続人(亡くなった方)の相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後、3年を経過する日までに譲渡していること

つまり、相続税の申告期限と合わせて3年10か月までの間に売却した場合に適用できます。

参考相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

居住用不動産を売ったときの特例

居住用不動産を売却した場合に売却益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度があります。

この制度は相続で取得した不動産に限ったものではありませんが、控除額が3,000万円と大きいのがポイントのひとつです。

この特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年末までに売却した場合に適用が可能です。

ただし、もし家屋を取り壊した場合、家屋を取り壊してから1年以内にその不動産の売却契約が締結され、なおかつ取り壊し後に他の用途(貸駐車場など)に利用していないことが要件です。

居住用不動産を売ったときの特例に関する要件

この特例は、原則として家屋の所有者(名義人)が居住用に利用していた敷地に対して適用が可能です。

ですから、例えば売却する不動産に被相続人と同居していた人などが、相続でその不動産を取得して名義変更することで、制度の適用対象となります。

ただし、被相続人と同居していない場合に不動産を売却するといったケースでは、この特例は適用できません。

また、この適用を受けるための目的で一時的に入居した場合や、売却までの一時的な入居に関しても適用を受けることができませんので注意が必要です。

居住用不動産を売ったときの特例を活用できる具体的な例

例えば、父名義の実家に父と母が同居していた、といったケースで、父が先に他界すると母が一人暮らしとなります。

その後に、母が実家を相続して住んでいたけれども、もし老人ホームなどに入居することになると実家が空家になります。

そのような場合に、実家を相続している母が実家を売却するといった際に、この居住用不動産を売ったときの特例を適用し、母の譲渡所得税などを抑えることで、老後の生活資金にあてるといった活用法が考えられます。

参考マイホームを売ったときの特例|国税庁

空家の発生を抑制するための特例措置

先述の居住用不動産を売ったときの特例は、相続後に空家となった不動産には適用ができません。

そこで、相続した不動産が空家となり、売却した場合においても、一定の要件を満たすことで特別控除(3,000万円)が適用されることになりました。

空家の発生を抑制するための特例措置を適用するための要件

この特例を適用するためには、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 相続開始直前において、被相続人が一人で居住していたものであること
  • マンションなどの区分所有建物ではないこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
  • 相続時から売却のときまで事業、貸付、居住といった目的で使われていないこと
  • 譲渡価額が1億円以下(共有の場合は合計で1億円以下)であること
  • 被相続人が亡くなってから3年を経過する日の年末までに譲渡すること
  • 家屋を取り壊して売却すること
  • 家屋を取り壊さず売却する場合には、建物が新耐震基準に適合していること

空家の発生を抑制するための特例措置を受ける場合の注意点

まず、この特例を適用した場合には、相続税が取得費に加算される特例との併用はできません。そのため、どちらか有利な方を選択して申告を行うことになります。

また、上記の特例はいずれも譲渡所得税、住民税に関する特例になります。

特に、相続税がかかる場合については、相続不動産の活用と売却のどちらが有利なのかをトータルで考慮したうえで、最も税金面で有利な方法を選ぶようにしましょう。

参考空家の発生を抑制するための特例措置(空家の譲渡所得の3,000万円特別控除)について|国税庁

不明な点や疑問点などがあれば税務の専門家に相談

特に、不動産の相続に関しては、相続税の計算方法や各種の控除、特例といったものを適用することで節税となるケースが多々あります。

また、上記の相続不動産を売却する場合についても、総合的に判断して有利な方法をとることが重要です。

相続に絡む税金に関することは、とても複雑な処理や計算を要することになりますので、やはり税務の専門家と相談しながら進めていくべきでしょう。

当事務所では相続に関する税務に精通した専門家と連携し、相談を承っております。疑問点やお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。

相続税・贈与
著者行政書士プロフィール

1971年埼玉県狭山市出身。平成18年1月、埼玉県川越市に行政書士鈴木法務事務所を開業。埼玉県行政書士会川越支部所属・同支部理事。
開業当初より遺言書作成・遺産相続手続きを中心とした分野を専門として取り組み、事務所を構える埼玉県川越市を中心とした地域密着型の業務で、遺言書作成・遺産相続手続きの専門家として大きな信頼を得ている。
【事務所】〒350-1163 埼玉県川越市四都野台21-20 2F
【TEL】049-293-1091(10:00~19:00)

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