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不動産投資による相続税の節税対策は慎重に~リスクも考慮する

よくわかる相続と遺言書のマニュアル 相続税・贈与

平成27年から相続税の基礎控除額が引き下げられ、相続税の課税対象者が増えていると言われています。

特に、地価の高い都市部に不動産を所有しているような場合には、かなりの割合が相続税の課税対象となる可能性があります。

そうしたことから、相続税の節税対策のための選択肢として、不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資での節税対策については、注意しなければならない点が多数あります。

確かに相続税対策として有効となる可能性はありますが

まず、不動産投資のメリットとしては、例えば1億円を現金で所有しているよりも、同額の不動産を所有していた方が節税になることです。

これは、現金であれば評価は1億円で変わりませんが、不動産の場合は借地や借家などの条件によって評価額が下げられるためです。

つまり、同じ1億円でも不動産で所有していた方が、節税になるということです。

また、賃貸マンションや借家などであれば、賃料収入もあります。

このように、不動産投資というのは一見メリットだらけのようですが、安易に不動産投資を行ったばかりに、相続人が思わぬリスクを背負い込む場合があるのです。

不動産経営のリスクも十分に理解しておく

不動産経営のデメリット、リスクというのは、主に以下のような点が挙げられます。

  • 賃貸管理に伴う手間やコストがかかる
  • 金利が上昇した場合、賃料収入だけではローンの返済ができない
  • 周辺地域の状況変化による家賃の下落
  • 入居率が下がることでの空室リスク
  • 税金や修繕費といった費用の負担
  • 不動産以外の財産が少ない場合、相続の際に遺産分割が難しくなる

また、不動産というのは株式投資などと同様に、何らかの情勢変化により資産価値が大きく下がることもあります。

不動産投資というのはあくまでも投資です。投資というのは、それなりのリスクというのも伴うものなのです。

不動産投資を検討する前に

不動産投資を始めるにあたっては、次のような点をチェック・検討してみましょう。

  1. そもそも、自分の財産に対して相続税が課せられるのか
  2. 相続人の間で不公平にならないような財産が他にあるのか
  3. 相続税を支払うための資金は十分にあるのか

特に相続の問題として、相続人が複数いる場合、相続人間できっちり分けられる財産が他にあるのかが重要となります。

不動産というのは現金のようにきっちり平等に分けることが難しい資産です。

不動産に価値があっても、その資産を相続人に対してどのように相続させるのか、という点も検討しておかなければなりません。

また、相続人が負担する相続税の納税資金を別途確保しておかないと、不動産に価値があればあるほど、相続人の負担が重くなっていきます。

そして、これは意外と盲点なのですが、そもそも自分の資産に対して相続税が課せられるのか、ということを把握しておくことも重要なポイントです。

仮に資産が基礎控除額を上回る計算になったとしても、相続税の算出には様々な特例が適用できる可能性があります。

そうした特例などが適用できれば、そもそも納税する必要がない、つまり節税対策をする必要がない可能性もあるのです。

不動産投資は立派な『ビジネス』です

不動産投資などを上手に活用すれば、相続税の圧縮に効果が期待できますし、相続税を納税する相続人の負担も軽減されることになるかもしれません。

ただ、あくまでも投資である以上、良いことずくめではないことは十分に検討すべきです。

不動産投資というのは、いわば『ビジネス』です。不動産業者に丸投げしていれば儲かる、というものではなく、経営として自分で総合的に判断していくことも求められます。

勧められたからといって安易に飛びつくのではなく、投資としてのリスク、デメリットなどをきちんと検討したうえで対策を立てる必要があります。

相続税の制度というのはとても複雑です。不動産投資に限らず、節税対策を考える際には、やはり税務の専門家にきちんと相談することをお勧めします。

相続税・贈与
著者行政書士プロフィール

1971年埼玉県狭山市出身。平成18年1月、埼玉県川越市に行政書士鈴木法務事務所を開業。埼玉県行政書士会川越支部所属・同支部理事。
開業当初より遺言書作成・遺産相続手続きを中心とした分野を専門として取り組み、事務所を構える埼玉県川越市を中心とした地域密着型の業務で、遺言書作成・遺産相続手続きの専門家として大きな信頼を得ている。
【事務所】〒350-1163 埼玉県川越市四都野台21-20 2F
【TEL】049-293-1091(10:00~19:00)

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